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內容來2胎融資公司自sina新聞

觀點從回遷房入市探索小產權房的解決之途

  昨日報載，最近，廣州市天河區林和村村民們打算給回遷房"變性"，這給廣州房地產市場乃至中國的小產權房問題提出瞭挑戰。

  歷過4年，林和村終於完成城中村改造，2107套電梯洋房分發到703戶村民手中。戶均3套，有的傢庭有七八套，最多的一戶有21套。有的傢庭確實房屋太多，除瞭自住和出租之外，完全可以拿出一些來出讓給市場。這是傢庭資產的合理調配，也是房屋資源的充分利用。但這就遇到瞭小產權房的政策困境。

  一方面，國傢政策一直不放松對小產權房交易的禁令。國土部、廣東省住建廳多次發文禁止小產權房交易，司法實踐中也不承認小產權房買賣合同。另一方面，"三舊"改造政策和城鄉一體化改革方向有可能對小產權房實行"靈活政策"。2009年廣州市《關於加快推進"三舊"改造工作的意見》規定，全面改造項目的安置房(含非住宅復建安置房)可以辦理國有房地產權證，並註明未辦理土地有償使用手續。安置房交易轉讓時，房屋業主應當按照基準地價的30%繳交國有土地使用權出讓金。

  十八屆三中全會提出"實行與國有土地同等入市、同權同價"的農村集體用地改革新政策後，今年初，中共中央、國務院印發瞭《關於全面深化農村改革加快推進農業現代化的若幹意見》，進一步提出"農村集體用地與國有土地同權同價，要求加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配制度。有關部門要盡快提出具體指導意見，並推動修訂相關法律法規。各地要按照中央統一部署，規范有序推進這項工作。"

  廣東實施的"三舊"改造可以有一定的政策突破，但怎麼按"中央統一部署""有序推進"仍有很多不確定之處。

  首先，廣州市"三舊"改造政策有支持城中村改造後的回遷房補繳費用後予以辦證的意思。其次，林和村的負責人何光勝很明確地表示，林和村安置房發放房產證"不是兩年後，是兩年內"，應該有所依據。

  問題之一是，成幢建設的小產權房不能單獨辦證，那麼村民是否都一致同意將自傢房屋從"小產權房"變為國有土地產權呢？這有沒有什麼門檻呢？比如多少比例村民同意才行？

  問題之二是，作為廣州首個提出"變性"的城中村，如果成功獲發房產證，是否意味著廣州市農民的宅基地房都可以照此辦理，或通過城中村改造而變為合法的資產流入市場？這對城中村改造是不是一個很有吸引力的措施？

  據稱，2009年市國土房管局曾經有通過城中村改造，嘗試由村集體決策選擇將安置房的土地性質由集體轉為國有後可上市的設想，但目前並沒有一個成功實施的。因此，林和村的試探有著很重要的示范效應，如真的能在兩年內成功"變性"，則起碼獵德村可以依樣畫葫蘆，這對正在改造的和將要改造的城中村可能釋放出巨大的積極性。廣州或許能就此突破小產權房的瓶頸，讓很多在觀望中的城中村有可能積極地參與到改造中去。

  (作者是廣東省體制改革研究會副會長)彭澎

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-0民間二胎房貸好嗎貸款全省皆可處理8-21/15254391773.shtml

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