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內容來自sina新聞

房企大鱷暗戰沈陽金廊

  本報記者 徐妍 北京報道

  作為東北地區的核心二線城市，商業地產發展迅猛的沈陽頗有代表性。同樣，二線城市寫字樓的高供應風險也在這裡上演。

  在世邦魏理仕提供的《中國辦公樓實情調查》中，沈陽未來4年的預期供應量按照100%出租率測算，需要25年的去化周期；按照80%的可承受出租率測算，這一數字也仍然長達20年。

  "面對市場供應高壓，與目前市場上持有寫字樓的主流做法不同，沈陽未來兩三年擬入市的新項目，開發商無一例外地把出售當成最佳路徑。"世邦魏理仕沈陽分公司董事總經理周業輝說。

  出售已成最優選擇

  "沈陽寫字樓市場未來三年的預期供應量將超過250萬平方米，其中82%集中在金廊地區。若全部按期交付，至2016年市場存量將比目前市場存量翻兩番。供應量增長將在2015年達到高峰。"

  周業輝向記者介紹，雖然目前沈陽的寫字樓市場仍然保持市場活躍度高、租金看漲、空置率降至7.4%歷2胎房貸利息貸款全省皆可處理史最低水平的黃金時期，但這種繁盛表象之下，未來幾年的供應量井噴，很難不讓業界擔心。

  根據世邦魏理仕沈陽分公司保守測算，沈陽的寫字樓市場2013年預期供應量54萬平方米，2014年的預期供應量為61萬平方米，而2015年這個數字達到瞭136萬平方米。

  3年新增250萬平方米寫字樓到底是何種概念？去年，沈陽寫字樓市場新入市項目的吸納量不足10萬平方米，這樣的需求量顯然遠遠不能匹配如此集中的市場供應。

  值得註意的是，盡管目前沈陽寫字樓市場還在呈現租金上漲、空置率降低的較好狀態，但即將來臨的供應高峰已經讓開發商嗅到瞭隱藏的風險。

  "沈陽2013年下半年即將入市的幾個寫字樓項目，幾乎都選擇瞭散售，例如瑞安在沈陽金廊北部的寫字樓項目已確定A棟的4萬平方米全部散售。有的項目可能兩年後才正式入市，現在就拿著圖紙找客戶、談出售瞭。而已經臨近入市期的項目，除瞭整層或半層出售，有些甚至可以徹底散售。但兩年後入市的則對出售面積的要求比較高，仍傾向於整棟或整層出售。"周業輝說。

  數據顯示，沈陽優質寫字樓存量中有46.8%的散售項目，到2016年散售項目比例將不斷擴大，達到78%。

  在周業輝看來，這些寫字樓呈現出的集體散售意向，其實都是開發商的主動選擇。

  "很多寫字樓項目拿地時都與住宅捆綁或為綜合體項目，但現在住宅產品被限購，零售物業散售的風險更高，所以出售一部分寫字樓物業已成為開發商回籠資金的最優選擇。"周業輝說。

  名企暗戰金廊

  事實上，戴德梁行對目前沈陽正在銷售的甲級寫字樓進行的抽樣調查顯示，近期沈陽寫字樓市場成交量明顯增加，2013年3月中上旬銷售總量與2月份整月對比增長瞭21%左右。經過幾年的建設累積，從2013年起新的項目開始陸續投放市場，並且在未來2~5 年將出現大量新項目集中入市的情況。在沈陽，甲級寫字樓市場供不應求現象將不復存在，市場競爭還將逐步激烈。

  但在供過於求的高風險之下，沈陽寫字樓新銀行二胎借款缺錢急用哪裡借錢增供應的區域集中度同樣令人擔心。

  與世邦魏理仕沈陽分公司對未來3年新入市寫字樓82%集中在金廊區域的測算相同，另一位沈陽商業地產顧問代理的從業人士也告訴記者，這種高供應、高集中的後遺癥在沈陽金廊地區已經有所顯現。

  "目前，金廊區域的高檔寫字樓混戰已經開始瞭，這些高檔寫字樓都在金廊和北站CBD紮堆，同時預租、預售的有十幾個之多。"該人士說。

  目前，在沈陽金廊和北站CBD區域，雲集瞭萬科中心、萬科大廈、奧體萬達廣場商務寫字樓、朗勤泰元中心、瑞安中心、茂業大廈、龍之夢亞太城、沈陽裕景中心、沈陽嘉裡中心、市府恒隆廣場、佳兆業中心、中海廣場等多個項目，雖然這些項目所處的工程建設階段不同，但前期預租和預售都已在進行瞭。

  然而，無論是租賃還是出售，由於位置集中、項目同質化程度高，這些項目之間的競爭非常激烈。

  "包括萬科、中海、萬達這樣的大開發商業在內，幾乎所有項目的開發商都放下身段，積極向大客戶提供開發前期的定制服務，或者用延長免租、附贈冠名權等方式來吸引知名企業入住，以提升項目檔次。"該人士說。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/13212152131.shtml

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