吳以雄

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內容來自sina新聞

觀點時評增加供應是緩解房價上漲的根本方法

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  3月底，上海規土局公佈瞭2013年上海住房用地供地計劃，供應計劃面積為1000公頃，整體與去年持平，其中包括保障房用地和商品住宅用地。

  但是，當前1000公頃的住房用地尚難改變商品住宅供求關系緊張的局面。這不僅僅是由於上海作為一線城市土地資源稀缺性、有限性決定，也和市場層面的需求密不可分。

  以庫存角度來說，截止4月14日，上海市商品住宅庫存為912萬平方米，總量較之前的1000萬平方米左右有所下降，從市場存銷比來看，如果按照今年1-3月平均交易量103萬平方米來計算，當前市場存銷比降為9個月左右，研究結果表明，當上海商品住宅市場存銷比低於10個月時，房價則面臨持續上漲的壓力。

  從上海市的商品住宅市場庫存結構來看，普通住宅目前存量隻有200萬平方米左右，整個市場面臨結構性的供應風險，普通住宅的供求關系緊張局面勢必也會導致中小套型的項目普遍漲價。

  而上海版的"新國五條"細則落地，難以改變市場供求關系偏緊的核心問題。當前來講，政策的落地，對於遏制短期內投資投機性需求來講會起到一定的作用。但是，其中涉及的行政性措施的強化短期內主要是將現有需求後置，並不是根治的方法。

  其實，要根本上解決房價過快上漲的問題，就是要解決供需關系的市場核心問題，也就是說，政府和市場還是要想法設法更多的增加土地與市場供應，從根本上緩二順位房貸辦理銀行貸款全省皆可處理解房價上漲的預期。

  從土地供應的角度來看，由於一線城市土地資源供應緊張，相關部門應該盡快想法設法增加土地儲備和市場供應。

  從增加土地儲備的角度來講，首先、加大城中村、棚戶區、市中心廠房等方面的改造力度，使這些閑置土地資源盡快盤活，以儲備更多的商品房用地土地；其次、從基礎設施、配套等多方面加強對於郊區新城開發建設力度的支持，加大新城土地出讓力度，以緩解土地市場供應緊張的問題；第三、加大對於開發企業"囤地"的整治力度，盡快盤活開發企業手中的土地儲備，盡管形成市場供應。

  數據顯示，上海一季度成交純宅地17幅，合56.37公頃，其中商品住宅用地7幅，分佈於青浦、奉賢、嘉定、原南匯、寶山；含有住宅性質的綜合性地塊成交7幅，合計21.16公頃，嘉定區就占到瞭14.43公頃。從一季度成交情況來看，宅地整體成交量並不多，預計後期還會有持續的供應與成交。

  從土地成交溢價情況來看，在經歷瞭2011年第四季度到2012年上半年的零溢價或者是低溢價的走勢後，上海純宅地市場開始發力，溢價率開始有逐步走高的趨勢。

  土地成交溢價逐步走高的趨勢的背後說明，在過去一年樓市調控政策微調定向寬松的市場背景下，市場去化周期縮短，市場存銷比在降低，市場對於中小套型住宅需求持續增加，市場仍然面臨結構性的供應風險。而此時，開發企業資金面已不太緊張，市場層面新竹貸款代辦二胎年息供求關系的緊張導致開發企業重回土地市場拿地，3月三幅純宅地溢價成交正是印證瞭這一點。

  土地供應隻是增加市場供應的前奏，單純從增加市場供應的角度來講，還可以通過以下幾個途徑增加市場供應，緩解市場供求關系緊張的局面。

  首先，靈活調整開發企業的自有資本金比例，促使市場供應增加。當前，20%的自有資本金的市場準入條件相對比較低，這個時候開發企業資金面相對會比較寬松，利於開發企業積極拿地，利用較高的資金杠桿作用撬動市場開發。

  現在全國基本都是按照20%的自有資本金進行。要使調控真正有效果，其實就是調節企業的現金流狀況，提高企業自有資本金比例是一個方法，如果提高企業自有資本金比例至35%或在20-35%之間靈活調整，企業的資金面會明顯比之前緊張，企業漲價動機會不會那麼大，就會加快項目開發，為市場提供供應，以快速回籠資金緩解資金面緊張的問題。

  其次，加大中小套型住房供應，尤其是根據區域市場需求，一部分或全部項目堅持"9070"政策，或以配建的方式加大中小套型的房屋的供應；

  第三、推進郊區新城、新區建設，促使產城融合，使更多的人群轉移的郊區，緩解市中心住房需求的壓力；

  第四、動遷房、配套房入市：動遷房、配套房如果滿三年或五年就可以當做商品房進入市場流通，這樣可以緩解商品房市場供應壓力。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-02/08262995713.shtml

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