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內容來自sina新聞

險資進軍養老地產打造 從搖籃到天堂的幸福

  7月1日，備受關註的"以房養老"保險政策落地北京、上海、廣州、武漢四座城市，這意味著"以房養老"商業保險正式開閘。就在一個月前，國內首傢由保險機構投資的養老社區在武漢建成，一時間，養老地產作為地產業新興事物受到險資的格外青睞。業內人士表示，養老保險社區是對傳統養老商業模式的創新，它將養老社區入住資格與保費掛鉤，完成瞭從虛擬保障與實物保障的結合，有力推動瞭保險模式的全新升級。

  養老產業"錢景"誘人大批項目紮堆一線城市

  眾所周知，我國正經歷歷史上規模最大、速度最快的老齡化進程。第六次人口普查結果顯示：我國60歲及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查時上升 2.93個百分點；其中，65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查時上升1.91個百分點。有公開數據顯示，預計至"十二五"期末，老年人口規模將達到2.21億元，占全國人口比重升至16%；至2050年，我國老年人口數量將占全國總人口的1/3。我市老齡化比例高於全國和全省水平。記者通過相關部門瞭解到，2013年我市老年人口占到總人口的16%，老年人口接近55萬，並且隨著人口基數增大老年人口增數會更大，今後老年人口還將以每年 4%速度遞增。老年人口的迅速增加，雖然在一定程度上加大瞭社會養老壓力，同時也為養老產業發展提供瞭極大發展空間，老年群體已成為一支重要的消費大軍。

  人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長，將養老產業帶入瞭前所未有的歷史機遇期，其誘人的錢景更是吸引瞭大批險資追逐的目光。2012年6月，泰康人壽旗下首傢養老社區在北京昌平區破土動工。緊接著，中國太平集團宣佈擬投資20億元在上海周浦設立養老社區。幾乎就在同期，中國人壽[-0.14% 資金 研報]表示已取得不動產投資牌照，欲進軍房地產行業......近年來，壽險企業頻頻跨界養老地產，養老地產項目在一線城市紮堆開工。

  "養老問題已成為我們全面建設更高水平小康社會所必須面對和盡快破解的重大社會經濟問題。面對我國人口加快轉型發展、人均壽命的普遍延長，人口老齡化趨勢日益嚴峻，保險資本作為重要的社會投資力量，參與投資建設養老實體產業，既能緩解我國養老困境，又有利於保險公司緩解投資壓力、匹配長期性負債資產、提高整體償付能力。"蘭州大學區域經濟學博士李泉接受記者采訪時表示。

  我市近三十多人拿到高端養老社區"門票"

  記者瞭解到，目前甘肅市場中推出養老社區的保險公司有三傢，即泰康人壽、太平人壽和新華人壽。早在2012年2月，泰康人壽就針對養老社區的運營特征，設計瞭涵蓋"樂享新生活養老年金保險(分紅型)"和"幸福有約終身養老計劃"，開創性地將傳統養老保險與現代養老社區結合在一起，為消費者提供涵蓋養老財務規劃和養老生活安排的一攬子解決方案。今年6月16日，泰康之傢·燕園養老生活體驗館在北京昌平揭幕，至此，由保險企業投資管理的國內首個養老社區正式浮出水面。"醫養結合" 是今年才被大傢所熟知的概念，泰康之傢養老社區計劃建成世界級標準的"醫養活力社區"，即在CCRC社區(持續照料退休社區)獨立生活、協助生活、專業護理、記憶障礙四個基本業態的基礎上，配建具備二級以上資質的老年康復醫院，使得社區居民獲得三個層次的醫療健康保障，一是健康管理，二是護理康復，三是通過泰康與當地三級甲等醫院合作建立的綠色通道，獲得高品質臨床治療服務。泰康人壽甘肅分公司相關負責人接受記者采訪時表示，該產品自2013年開始在甘肅市場銷售以來出單情況良好，而關註此類產品的市民也很多。目前蘭州已有26人取得泰康高端養老社區"門票"，他們多為做生意的人。

  另一款市場關註度頗高的相關產品是太平人壽所推，兼具"專屬"與"靈活"兩大特點的"悅享金生"終身年金保險(分紅型)。該產品放棄瞭目前市場上很多年金產品所采用的承保後短期內即開始返還的方式，而是僅在被保險人屆臨養老年齡時，如55、65歲等階段，才開始返還養老金。據太平人壽甘肅分公司相關負責人介紹， "悅享金生"的上市時間較短，是在四月份前後面向甘肅市場銷售的。投保人可以自由選擇四種養老金起領年齡、兩種領取頻率以及多款專屬附加險，進行組合搭配。購買該產品的客戶除可獲得覆蓋終身月月遞增的養老年金，還有機會入住太平人壽的高端養老社區，獲得"私人定制"的養老生活解決方案。截至目前全國范圍內這款產品銷售非常好，尤其是很多客戶已經拿到入住太平高端養老社區的資格。目前，該險推出時間僅為兩個月，雖然受到瞭不少投保人的青睞，但大額保單出現的並不多，產品推出兩個月以來，蘭州、白銀、酒泉、張掖等地已有人取得高端養老社區"門票"。

  多數人表示對200萬元"門票"門檻隻能"仰望"

  高端養老社區設施一流，服務細致，被稱為"從搖籃到天堂"的幸福陪伴。若要拿到入住高端養老社區的"門票"並非易事。以泰康人壽入住養老社區的門檻為例：相關產品的門檻為200萬元起，可以一次性或者分期交納。目前與養老社區對接的產品起價不等，投保人至少需要一次或多次繳納不少於400萬元的保費，才可以在達到法定退休年齡時獲得不限時入住養老社區的資格。產品到期後按年返還養老金直至身故。同時，如果入住的投保人低於養老社區的實際容納量，投保人已經達到退休年齡的直系親屬可以優先入住。但記者瞭解到，繳納200萬元保費較400萬保費的投保人所享受到的待遇也有很大的差別。總保費達到200萬元的投保人在入住養老社區前需要預約，要明確入住時間，入住哪個城市的社區以及具體誰住等問題，而達到400萬元保費的投保人則不受這些限制。

  交瞭200萬元或400萬元真的就"一勞埔心二胎永逸"瞭嗎？其實不然！記者瞭解到，根據合同條款，購買保險隻是取得瞭入住養老社區的資格，隻是相當於免除瞭未來數十年的房屋租金，而物業費、衛生費、水電費、護理費等費用仍需要入住後另行繳納。

  在記者對市民的隨機采訪中發現，對於這種號稱"私人定制"的養老計劃，多數認為"過於昂貴"，隻是"有錢人的專享"，給人一種"少數人珍藏，多數人仰望"的感覺。"投入兩百萬去獲得這張進入高端養老社區的門票確實是一種高大上的生活水怎麼查統一編號二胎年息借貸增貸轉貸準，但是離普通人的生活實在太遙遠，如果到瞭退休養老的年齡，現實中自己可以拿出200萬元養老，我倒是希望和老婆選擇一個風景秀麗的景區租住，就算一年去一個城市，也是一種別樣的享受。"現年39歲的肖先生接受記者采訪時表示。但在記者的隨機采訪中，也有不少人說出瞭心中的疑問，埋單200萬，買一份與社區養老掛鉤的養老保險產品，未來是否真的能享受到保險公司承諾的生活水準？市民顧女士認為，現在所住社區養老在不斷完善，很多小區都有日間照料中心，老年人可以在裡面看書、讀報、聊天，也可打牌弈棋，隨著政府投入的增加，未來每個社區都會為老年人就近提供類似"托老所"的活動地，屆時老年人可以白天到托老所，晚上回傢享受天倫之樂，這樣一來既健身又益智，還能延緩衰老，何必花巨資隻為在未來的某一天享受一個所謂的專屬資格呢？

  市民望而卻步險企信心滿滿

  投入200萬元保費獲得一個入住養老社區的專屬資格，確實令不少市民望而卻步，但記者對保險公司相關人士的采訪中，卻明顯感覺到他們對此類產品在甘肅市場未來的銷售前景非常樂觀。"'以房養老'是當下人們養老的一種熱門選擇，但是這種養老方式會有很多的不確定性，比如手續繁瑣、房屋市值如何定價等等，尤其是在目前房價走勢撲朔迷離的時候更難判斷，不確定性很大。而所有的養老保險產品可以將這種不確定變得確定，這是兩者最大的區別。"太平人壽甘肅分公司相關人士表示，"養老是當今國人普遍面臨的一個社會熱點問題，雖然西北市場相對中、東部地區高端客戶可能會少一點，但是養老的難題，西北人也不能避免，尤其是當下。太平推出來的專屬的養老產品，會給廣大投保人提供最全面、最優質的養老保障，會幫助越來越多的西北人解決養老問題。他們可以根據自己的經濟能力，選擇購買這款產品的份額，做好適合自己的養老規劃。"一些壽險公司的銷售人員認為，西北市場不乏高端客戶，而且隨著老齡化趨勢加重，環境污染，就醫等問題的增多，此類產品在甘肅市場需求不可小看。

  對於高額的門檻，蘭州大學區域經濟學博士李泉認為，按照"政府搭臺、社會參與、企業運營"的要求，本著"誰投資、誰管理、誰受益"和"誠信、互利、發展、雙贏"的原則，商業保險公司可以考慮將重點放在收入較高的人群上，吸收他們的儲蓄。一方面源自這部分人群自身的需要，因為該人群對生活品質的要求較高，退休後若仍要保持較高的生活質量則需要更多的養老金；另一方面，吸收這部分人的儲蓄，以此增加保險公司的資金流量，保險公司可以利用自身的投資技術優勢，將該資金進行合理且較為安全的投資，提高資金的利用率。但是，保險公司也不應設置太高的門檻將保險范圍局限在高收入者身上，而是應該拓寬思路，建立個性化服務的社區模式，針對不同人群的特點設計不同的保險，充分發揮商業保險公司在保險產品設計方面的優勢，積極將盈利性產品與養老設施、養老服務結合，整合市場資源，開發出養老金、養老護理、醫療服務相結合的保險保障內容。

  專傢觀點：商業保險介入養老也並非偶然

  "商業保險介入養老也並非偶然。"李泉博士分析認為，首先在市場經濟的大潮中，競爭激烈，子女都要走出去求學、務工，創造自己的事業，實現自己的人身價值。子女自身也要組建傢庭，他們的子女需要呵護，需要培養，需要花費時間和精力房貸二胎任何問題免費諮詢。獨生子女傢庭越來越多，兩個人要負責贍養和照顧四個老人，撫養一個小孩，在"四二一"傢庭結構模式下，對老年人養老力不從心。養老方式由傳統的傢庭養老轉變為社會化養老是當下趨勢，也是未來發展方向。其次，在人口老齡化的形勢下，解決養老問題的本質方法在於提高社會生產力和老齡人口應對風險的能力，而社會保險對增加人們的勞動時間的激勵作用較為薄弱，因而，我們可以考慮通過提高商業保險的地位來實現我們的養老保險。第三，商業保險公司作為現代市場主體，追求最大限度的經濟效益無疑是它們的首要目標，亦是其發展壯大，開展優質服務的內在動力。政府的養老保險隻能提供基本的保障，並且存在著收入再分配的意味，難免會抑制高收入者的參與，因此養老保險仍然有著巨大的市場。如果政府給予必要的監管規范和支持，商業保險公司就可以在市場這隻無形的手的調控下，尋找到對養老保險存在著剩餘需求的人群，在實現自身經濟效益的同時，兼顧社會效益，最終達到經濟效益與社會效益的統一。

  李泉博士表示，有相關專業研究資料顯示，由於養老金計劃長期契約性的特征，其運行機制、償付能力要求、監管結構、風險控制等，與壽險業有非常緊密的內在關聯。加上國外大多數養老金計劃的支付均通過購買壽險公司的年金產品實現，養老金計劃更成為人壽保險公司長期的重要業務鏈。在已建立成熟的公共養老金體系的發達國傢中，私營養老金已成為退休儲備的重要來源。加拿大、愛爾蘭、英國、美國、比利時、德國、挪威等國的自願性職業養老金已覆蓋瞭40%的雇員，冰島、墨西哥、丹麥、荷蘭、英國、澳大利亞等國的私營養老金所提供的退休收入占到瞭退休總收入的50%以上。為瞭鼓勵商業保險的發展，各國政府普遍對保險公司給予稅收政策支持，允許企業和個人參與的養老計劃在一定限額內延遲納稅。設計合理的稅收制度能夠促進潛在養老需求轉換為現實購買力，是商業養老保險發展最有效的杠桿。商業養老保險的發展，反過來又可以減輕政府承擔養老保障的財政負擔。我國養老實體產業發展還存在著土地性質不明確、行業標準不統一、經營模式不規范、稅收優惠不普及等問題。在政府有形的手的引導下通過頂層設計積極主動利用傢庭養老、社會保險、商業保險等各類有效資源，提早探索發展養老實體產業的多元化服務網絡，有效應對"未富先老" 問題必然成為更好解決老齡人口養老問題的重要舉措。

  提醒：慎重購買重視猶豫期內的回訪

  甘肅省保險行業協會提醒市民，保險產品 "掛鉤"養老社區是一種創新嘗試，對於消費者來說，購買此類產品要慎重。需要提請註意的是，在購買與養老社區"掛鉤"的保險產品時，要對保險公司銷售的此類產品做全面瞭解，不能僅聽銷售人員的口頭描述，一定要認真閱讀保險產品的條款，特別需要弄清"保險責任"、"責任免除"及"合同變更和解除"等內容，避免因銷售人員口頭描述與個人理解之間產生的差異而為將來產生糾紛埋下隱患。目前與保險產品掛鉤的養老社區，鎖定的隻是租金，入住後仍需繳納餐飲費、醫療費等相關費用，對此消費者要有明確的概念和心理預期。此外，一定要積極配合保險公司做好猶豫期內的回訪工作，不要代簽名。

  "國傢隊"如何投資運營"養命錢"?

  對百姓來說，養老金是"養命錢";在投資界眼中，全國社會保障基金是"國傢隊"。那麼，"國傢隊"究竟是如何投資運營"養命錢"的呢？

  作為保底型基金，全國社保基金再次交上瞭一份讓人滿意的答卷。2013年全國社保基金投資收益685.87億元，投資收益率6.2%，超過同期2.6%的通貨膨脹率，基金資產總額超過1.2萬億元。

  全國社保基金是中央政府集中的社會保障戰略儲備，主要用於彌補今後人口老齡化高峰時期的社會保障需要，主要來源財政撥款和國有股減持等。

  養老金體系好比一個金字塔，塔底是基礎養老金，中部是補充養老金，塔尖是個人商業保險。基礎養老金由政府設立並強制實施，目標是提供基本養老保障，政府有責任在養老基金出現收支缺口時給予財政支持。

  除基礎養老金，目前全國社保基金、企業年金、商業人壽保險都已市場化運營。目前，我國各地方管理的基本養老金累計結餘接近3萬億元，由於資金僅限於存入財政專戶或購買國債，扣除通貨膨脹率，年均收益率為負數，未來存在潛在支付"缺口"。

  在我國老齡化社會加速到來之際，養老金體系面臨歷史包袱和資金沉淀帶來的養老金"潛在"支付缺口和養老保障水平不斷提高、保障范圍不斷擴大所帶來的養老金需求激增的矛盾。

  利用已有資金市場化運營是彌補養老金缺口，實現基金保值增值的有效途徑。作為國內最為成熟的養老金投資運營機構，2012年，全國社保基金開始受托管理廣東千億元基礎養老金，基礎養老金邁出"入市"第一步。

  "入市"並不是百姓觀念中的進入股市，社保基金以組合的方式進行投資，涉及信托、證券、股權、衍生金融工具等領域，根據市場變化及時調整比例，這有利於分散投資風險。其投資風格穩健審慎，主要著眼於固定收益、長期收益。

  為保障投資安全，全國社保基金給予各項投資以嚴格的比例限制，例如股市的最高投資比例不得超過40%，境外投資最高比例為20%，今後將會以法律的形式對這些投資比例進行規定。

  英大證券基金研究所所長李大霄介紹，養老金與普通基金性質完全不同，對於風險管控有更高的要求，在運營機制上設置保底條款，即便市場波動本金也可以收回。

  近些年，全國社保基金還通過股權投資方式，進入國電、金融等一些國民經濟命脈行業，同時，由於其特殊背景，全國社保基金獲得投資上的一些"優先權"，比如其是機構進入股權投資領域的第一傢，在海外投資上也領先於其他國內的投資機構。

  在"銀發浪潮"加速到來之際，拿什麼養老成為越來越緊迫的話題。當前我國養老體系碎片化，造成資金沉淀貶值制約瞭養老金作用的發揮。

  社科院世界社保研究中心主任鄭秉文認為，構建老齡化社會養老體系的"路徑"應首先統一養老體系，其次提高統籌層次，最後市場化運營養老金實現保值增值。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/07434276341.shtml

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