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內容來自sina新聞

  截止7月底,黃島區庫存190萬㎡,城陽區庫存152萬㎡,名列各區域的第四五位,屬於庫存比較嚴重的區域。但是城陽區屬於供需兩旺的區域,供求比較均衡,存銷情況也算安全。以往庫存的重災區-黃島區,解除限購絕對是好消息,起碼客戶的范圍擴大瞭,銷售有望好轉。高新區雖然存量不多,但是產業人口少,客戶自然更少,去化周期將近兩年。限購讓無論是外地戶籍還是市區投資的客戶,都可以順利的買房。

 這些房產到底分佈在哪些區域呢?

  從2014年至今的供求情況看,城陽區仍是排名前三名的區域,供求比為1.06,價格略漲,市場形勢比較平穩。黃島區的成交則是全市第七名,銷售不暢的情況仍然存在,價格相應小幅下滑。高新區不但供過於求比較明顯,價格也出現瞭8%的下降。整體看來,相對於以往的風光,輔城區今年的風頭被五市壓過,不能說沒有限購政策的作用。而伴隨2013年的價格上漲,對投資者的吸引力也不如以前,庫存增長比較快。

  從克而瑞房價統計數據可以看出,青島存量房中140-170㎡庫存占比較大,主要為改善型洋房等產品,區域價值未被認可或者總價超出價格天花板,導致銷售困難。其次為200-250㎡左右房產,多為大平層產品,目前市場接受度較低。400-450㎡房產總價較高,多為臨海高端產品,去化周期最長。購買大戶型的客戶購買力受限較少,主要在意區位價值和項目品質,故限購取消對他們的影響有限。

數據來源:CRIC2014

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-21/17532876765.shtml

  從目前來看,中央到地方都是以市場化手段調解為主,不再是行政大棒。雖然輔城區在規劃政策方面有一定的優勢,但是供求關系和庫存情況都不容樂觀。可能短期在成交量上會有一定的表現,但是長期效果還要看信貸政策走向,更重要的是區域項目價格能否有足夠的吸引力。價格漲上去瞭,外圍市區的公建配套成熟度能否相應提高,也是很重要的因素。



 輔城區市場到底怎麼樣?

  從區域庫存上看,市南區和嶗山區最為集中。近期大量臨海豪宅集中上市,恰逢市場冷清,去化情況均不理想。而市北區和李滄區的存量多為大面積的改善型產品,集中浮山後周邊和東李區域。四方區供應產品多集中在剛需和首改,大戶型占比較小。

  綜上所述,青島限購解除政策對於主城區市場,無論是客戶需求還是存量壓力,影響都相對有限。對於輔城區的積極意義更為明顯。

數據來源:CRIC2014



數據來源:CRIC2014

  青島解除限購細則終於出臺,果然是前面曾經預測的部分區域、部分房產的解禁。主城區的144㎡以上,也算是高價房瞭,限購解除的影響微乎其微。而真正影響的的可能算是城陽區、高新區和黃島區這些輔城區瞭。庫存一直高企的黃島區,可以算是最大的受益者。



數據來源:CRIC2014

房價點評網鄧國華:解除限購對青島樓市影響幾何建地貸款高雄甲仙建地貸款

  解除限購輔城區會翻紅嗎?

 來看看主城區144㎡以上房產到底有多少?

 關於限購的系列分析告一段落,總體的態度是比較謹慎樂觀。三季度仍是一個反復築底的過程,量有可能放大,但價格不會有明顯上漲。四季度是否再現"小暖冬",那就取決於信貸政策、購房心理、促銷力度等多種因素瞭。

  文/房價信貸利率最低2016二胎年息點評網 青島首席分析師 鄧國華

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吳以雄

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