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內容來自sina新聞

馬洛所在的益陽市正在進行農村土地權屬調查,這是集體建設用地流轉的第一步。而與以往農村土地改革試點有所不同的是,通過城鄉建設用地增減掛鉤換取地級利差滿足財政需要的時代正在落幕。

上述國土部人士透露,農村土地制度三項改革的試點意見已經下發至除港澳臺外的31個省市自治區國土資源廳,並由各地上報試點,試點將從新型城鎮化試點中選取。

農村土地三項改革包括,征地制度改革、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革。1月24日,中央財經領導小組辦公室副主任韓俊公開表示,中央制定的關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革的試點工作指導意見已經下發,明確在全國范圍內選擇有基礎、有條件的縣級行政單位包括縣級市來開展試點。

三條基本底線

事實上,農業部操刀的農村集體產權制度改革已經為此確立瞭基本思路,即將集體資產折股量化到集體經濟組織,農民按照股份享受集體資產收益,具體工作分為三步:確員、確權賦能、還權於民。

“增減掛鉤”仍有必要

中國人民大學農業與農村發展學院副院長鄭風田認為,“此前農村土地改革的試點各地都在搶跑,出現不規范操作,現在中央的農村土地政策是在收緊,並且嚴格把控,就是不希望地方政府把農村土地都賣掉,導致農民無地可用。”

城鄉建設用地增減掛鉤,即依據土地利用總體規劃,將城鎮建設用地增加和農村建設用地減少相掛鉤,最終實現建設用地總量不增加,耕地面積不減少、質量不降低,城鄉用地佈局更合理的目標。

不論是縮小征地范圍、集體經營性建設用地入市,還是閑置宅基地退出,都有著三條基本底線:第一,不能改變土地所有制,即農民集體所有;第二,不能突破耕地紅線;第三,不能損害農民的基本權益。

經濟觀察報 記者 餘寒

盡管還沒等到通知文件,馬洛並不擔心,他覺得集體建設用地的流轉指日可待。得出這樣結論的原因是,湖南省益陽市的土地權屬調查已經接近尾聲,“等確權完成,把產權進行登記,政策一出來,集體建設用地可以流轉瞭。”馬洛說。

導語:不論是縮小征地范圍、集體經營性建設用地入市,還是閑置宅基地退出,都有著三條基本底線:第一,不能改變土地所有制,即農民集體所有;第二,不能突破耕地紅線;第三,不能損害農民的基本權益。[如有購房問題請拔打免費熱線400-606-6969]

事實上,對中國土地政策產生重大影響的“國發28號文”(2004年10月發佈的《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》),首次提到“鼓勵農村建設用地整理,城鎮建設用地增加要與農村建設用地減少相掛鉤”時,初衷是為瞭優化土地利用結構,抑制城市開發區的無序膨脹。而在日後的實踐中,“增減掛鉤”卻淪為紓解財政壓力的工具。

土地作為中國農村最重要的資源,給集體留點兒地成為農村產權制度改革的重要思路,在蘇州,那些把建設用地指標留下的村莊,如今成為瞭發展農村經濟的示范基地。1月24日,韓俊在第六屆中國經濟前瞻論壇上說,“對符合規劃的集體經營性建設用地不再實施征收,農村集體建設用地可以直接進入一級市場”。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/12315967871768260820008.shtml

農村土地改革的三條底線最早由中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文提出,並在不同場合反復強調,為各地正在熱力追捧的城鄉建設用地增減掛鉤套上“緊箍咒”。

1月10日,國土部對外發佈的試點方案官方解讀中,國土部部長薑大明隻字未提“增減掛鉤”政策,反而一再強調在農村土地改革問題上要“堅持問題導向和底線思維”,“按照守住底線、試點先行的原則平穩推進”。

曾任中央書記處農村政策研究室研究員的包永江告訴經濟觀察報,“不改變土地所有制,不改變土地的利用性質,意味著農村集體所有的土地不能變成某級政府的,或者某個開發商的,通過土地整治節約出來的土地多少用於復墾,多少留在農村集體的建設上,這些都需要符合土地規劃,包括復墾指數在內的規劃數據需經過上報批準的。不能損害農民利益,意味著包括農村土地在內的集體資產是屬於農民的,經過產權量化、股份化之後,讓農民真正覺得這是我的財產,才能夠鞏固集體經濟。”

一位接近國土部人士透露稱,湖南省的一個農村土地三項改革試點可能會落在益陽市。不過,這一說法未能得到國土資源部官方證實。

平衡縮小征內湖房屋二胎地范圍與集體經營性建設用地直接入市之間的利益關系,需要一套完整的土地流轉收益分配方案,以確保國傢、集體和個人之間合理分配土地增值收益。

馬洛的工作單位是湖南省益陽市國土局,他剛剛忙完益陽市城鄉建設用地增減掛鉤的佈置工作,和研究農村問題的學者不同,馬洛不太關心一塊農村土地上究竟有幾項權利,他更擅長於解決實際問題,“房子可以賣,宅基地要歸還給集體,賣隻能賣給集體經濟組織內部,但租的話都可以”。提到這些的時候他並不知道益陽市已經成為農村土地三項改革的上報試點。

而“增減掛鉤”的指標控制尚不能退出舞臺。

中國土地學會副理事長黃小虎認為,“集體建設用地進入市場不一定要經過指標置換,可以直接進入市場搞非農產業,”黃小虎說,“現在還在提增減掛鉤,是因為現行制度沒有根本改變的情況下,用這麼一個變通的辦法,如果改變瞭現行的土地制度,將來還要不要指標置換,我認為沒必要瞭,大的趨勢是指標管理要取消,但前提是進行規劃控制,現在實際上規劃並沒有發揮多大作用”。“增減掛鉤”政策所造成的地級利差仍然吸引著地方政府的目光,在沒有擺脫地方政府對土地財政依賴的前提下,取消“增減掛鉤”政策並不容易。不過,在農村土地改革的過渡階段,城鄉建設用地增減掛鉤政策正回歸初心。

薑大明在2015年全國國土資源大會提到,要創新政策完善機制,全面推進國土資源節約集約利用,“要在確保耕地數量不減少、質量有提高、群眾權益不受損的前提下進一步拓展城鄉建設用地增減掛鉤試點”。“提出三不準是想要糾正城鄉建設用地增減掛鉤漏洞,現在後面跟著紀委督導組,我看有用,但也不可能馬上就能統一起來,”包永江說,“三中全會和一號文件都提到確權問題,對宅基地確權、發證書,這一條如果盡快做到,對抑制這場“圈地運動”會有好處,這是以法律的形式肯定瞭農民的財產權。一方面確權,一方面試點,多少土地需要復墾,多少留下自用,多少能夠進入土地一級市場,收益又如何分配,我們希望這些問題能夠早點確定下來。”

地方國土部門的官員們對此輪農村土地三項改革以及三條底線的理解並不太一致。馬洛認為,集體建設用地在完成產權登記後,政策一出來,就可以轉讓抵押瞭,而來自益陽市安化縣國土局的消息是,“宅基地不是田,政策下來瞭肯定可以交易,房子賣瞭,土地使用權就轉讓瞭,土地還是集體土地。但目前為止我們還沒有看到政策,應該快瞭。”

一致的是,他們都在期待政策文件的下發,和全國其他地區一樣,等待著農村土地改革帶來的新機會。

(文中馬洛為化名)



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農地改革繼續增減掛鉤 三條底線不變

城鎮建設用地指標是城市建設發展的基礎,對於嚴重依賴土地財政的地方政府來說,建設用地指標等於現金流。在中央嚴控用地指標的背景下,通過“增減掛鉤”的方式增加土地指標的方式得到瞭各級地方政府的熱烈擁護。自2006年國土部將山東、天津、江蘇等五省列為首批城鄉建設用地增減掛鉤試點後,增減掛鉤的方式迅速蔓延向全國各個省市。

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吳以雄

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