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  土地供應與住宅供應脫鉤

  顯然,商品房供給量的大幅增加離不開土地供應的支撐。而通常三四線城市的地價要遠低於一二線城市的地價。

  理論上,住宅需求不足的城市,住宅用地比例可以調低一些,需求巨大的城市,住宅用地的比例就應該調高,但現實中看不到這樣根據實際需求進行的調整。

  但更重要的是,如何將土地供應與住宅供應之間的關系理順。

  然而,朱中一在接受中國青年報記者采訪時表示,他們並沒有向中央提交相關報告。但他承認發表過"把土地供應與住房供應規劃掛鉤"觀點的文章。他認為,目前土地市場出現分化。這種分化表明,土地供應規劃與住房供應規劃出現失衡,一二線城市土地供應規模有限但人口增長急劇,三四線城市土地城鎮化快於人口城鎮化。

  樓市冷熱不均,背後是供給與需求間的巨大差距。以鄂爾多斯為例,2011年年末,該市城鎮人口為141.27萬人,但當年房地產開工面積達1009.4萬平方米。同樣是在2011年,北京市戶籍人口1277.9萬人,而房地產開工面積是1639.5萬平方米。這樣算下來,2011年,隻有北京11%人口的鄂爾多斯,房地產開工面積卻接近北京市的2/3。

  上海今年的供地計劃隻列出瞭住房用地供應總量,為1000公頃,這個數字低於2005年以來7年間土地平均年度實際供應量。

  在中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強看來,房地產市場分化的局面短時期內很難改變,一些城市的發展觀念盲目超前,造成的住宅庫存需要大量時間才能消化。



樂居獨傢:世界第一高樓登天之路疑霧重重

  在汪利娜看來,政府部門總是不能給出透明的信息,比如一個城市的存量房數量、在售項目規模、分佈狀況、結構特點等信息,公眾總是無法輕易看到。在市場出現瞭大幅波動的情況下,政府部門才會公佈其中的一部分信息。而一些國傢,每年都會公佈住宅增長計劃,告訴大傢這一年要建設多少住宅,解決多少人的住房需求,大傢看瞭心裡就會有底。

  北京今年的國有建設用地規劃共有5650公頃,其中住宅用地1650公頃,包括保障性安居工程800公頃,商品住宅850公頃。算下來,住宅用地僅占總供地規模的29%。

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  偉業我愛我傢副總經理胡景暉告訴記者,城市發展的正常邏輯是,產業創造就業機會,就業產生需求,需求聚集人口,人口聚集推動房地產開發。在一二線城市,這個邏輯是正常的,但在一些三四線城市,這樣的邏輯被顛倒瞭,變成房地產當先鋒,自然也就會出現住宅庫存高居不下的局面。

  "這是一個被忽視瞭多年的大問題。"陳國強說,國土資源部每年公佈的新增土地供應量,數字都不小,但這中間有多少是用在瞭住宅上?

  "地王"與"鬼城"並存,正成為房地產市場分化的突出表現。一方面,北京、上海、廣州、杭州等一二線城市,"地王"頻現,住宅供應依然不足。一方面,鄂爾多斯、營口、常州等三四線城市,出現瞭大量超過本地消化能力的住宅項目,也被稱為"鬼城"現象。這些問題的背後是當地經濟發展與房地產業發展間的失衡,是土地供應與住宅供應間的失衡。

  按照陳國強的統計,從全國看,這個比例僅為20%~30%。也就是說,每年新增的土地中,工業用地、商業服務用地等非住宅用地占據瞭大頭。但是在美國、日本、德國、英國等發達國傢,住宅用地在新增用地中的比例約為50%~70%。

  百城房價連續漲瞭14個月,而在影響房價上漲的因素中,地價的上漲首當其沖。近日,有媒體報道稱,中國房地產協會副會長朱中一透露,中國房地產協會已經向中央提交報告,建議把土地供應與住房供應規劃掛鉤,把穩定房價的目標和地價銜接。

  再來看南京,該市今年計劃土地供應總量4000公頃,其中市區計劃土地供應總量3500公頃。而在市區的3500公頃中,保障性住房用地350公頃,商品住房400公頃。住宅用地僅占供地規模的21%。

  廣州市今年計劃土地供應總量約為2064公頃,其中商品房用地約450公頃,保障房用地約145公頃,住宅用地約占總供地規模的29%。

  深圳市2013年計劃供應建設用地1710公頃,其中,居住用地165公頃,居住用地僅占總供地規模的9.6%。

  在杭州,今年的住宅用地規劃量僅占總供地規劃的12.28%。不過,在石傢莊,這個比例為30%。在濟南,這個比例達33.1%。

專傢稱京滬人口密度不高 住宅容積率應提高1倍

  "表面看起來,各地土地供應計劃都在增加,但具體到住宅用地上,比例顯然較低,這樣一來,市場預期怎麼會不看漲?"陳國強說,在土地供應上,如何切分很重要。相關部門是否計算過,要控制房價需要供應多少住宅用地?很多城市的土地使用都熱衷於建政府辦公樓、建設廣場,到底應該有多少來匹配居住需求?

  中國社會科學院金融研究所研究員汪利娜也持類似的觀點。在她看來,由於土地、住宅建設分歸兩個不同的部門,造成瞭土地供應規劃與住房供應規劃之間的脫鉤。

  "土地管理部門批地,靠的僅僅是各地報上來的數字,他們是否研究過各地的住房存量規模、實際需求、未來趨勢?"汪利娜說,正是由於這樣的批地、供地方式,助長瞭地方政府的土地財政,也讓開發商到處囤地。

  8月1日發佈的數據顯示,7月,其統計的100個城市房價環比6月上漲0.87%,這已經是自2012年6月以來的第14個月上漲。北京、上海等一二線城市,樓市依然處在快速上漲通道。但一些三四線城市的樓市卻日漸冷清。

  而在我國,台新房屋二胎利率利率多少免費諮詢試算住宅用地在總體用地供應中占比本就不高,再加上相關信息的不透明,使得市場的預期總是看漲。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/08293407158.shtml

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吳以雄

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