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  去年10月11日,長江實業向香港聯交所就分拆酒店套房業務提交上市申請,擬將持有香港4傢酒店資產的兩傢公司發行的合訂股份,於港交所主板上市,集資所得將用於支付收購目標。據香港權威財經媒體當時的報道,此項分拆上市計劃擬籌資5億~8億美元。

  "對於一手買傢來說,賣方已經表示會退款及補償,影響不會很大。二手買傢就不同瞭,他支出瞭高於一手買傢的款項來購買,其應收回多少款項呢?現在誰負責賠償轉售產生的差額?"曹先生正是這樣的二手買傢。長江實業已在早前發表聲明,轉售的法律責任是一手及二手買傢之間的責任,長江實業不會牽涉其中。

  當時的資料顯示,上述4傢酒店包括位於馬鞍山(樓盤)的海澄軒海景酒店、紅磡灣的海灣軒及海韻軒海景酒店,與葵湧的雍澄軒酒店。除海澄軒海景海店由長江實業及和記黃埔各持51%及49%權益,其餘均由長江實業全資擁有。

  此後不到48小時,雍澄軒酒店360個酒店房間全部賣出,套利逾14億港元。長江實業高層在2月20日高調披露此業績,並表示,初步統計,超過九成買傢是香港永久居民,以投資客為主,業主均清楚瞭解所買物業並非住宅,相信市場並看好旅遊業發展前景。

  將酒店項目分拆出售,在香港地產歷史上無先例可循,迅疾引發瞭香港全城熱議。"爭議的焦點是在香港目前的法律法規下,分拆酒店出售是否合法?以後的房產管理應如何進行?"當時介紹曹先生購買雍澄軒的中原地產香蜜湖分店經理梁美珍對記者表示。

  "分拆酒店上市的計劃已籌備一年多。按分拆計劃發佈時的估值,4傢酒店分拆上市的估值約266億港元。"仲量聯行亞太區地產部董事總經理Paul Muller接受本報記者采訪時表示,相關酒店的每平方英尺的估值是7000~8000港元。

  長江實業對此很難認可,其與香港證監會對"集體投資計劃"的認定分歧很大。Paul Muller表示,香港對證券采用寬泛的定義。例如建造公寓樓並分套出售,買方購買後非自用,而是交給賣方或賣方委托人管理,通過出租取得收入,這個公寓就被認定為證券。"雍澄軒也一樣,買方買下房產用於出租獲得租金收入,而賣方的全資子公司負責管理,所以被認定為集合投資計劃。"

  雍民間二胎 民間二胎設定費用利率多少免費諮詢試算澄軒這個項目本不應如此受到關註,因其原本僅是長江實業旗下酒店資產分拆上市計劃的一小部分。

  "我們不同意取消合同,也不會接受沒有討論餘地的賠償方案。"近日,投資於香港長江實業(李嘉誠旗下集團)酒店雍澄軒的深圳居民曹先生,向本報記者表明瞭他的觀點。

  起於酒店分拆上市

  根據長江實業與香港證監會的和解協議,取消長江實業將酒店雍澄軒的360間房分拆出售的計劃,長江實業方面在5月底前退還投資者資金、支付利息(以匯豐指定的最優年利率加2%計算),此外還將賠償每個買傢用於購買該項目發生的律師費等共計1萬港元。

  但是,風平浪未靜。這一"私人買酒店"項目遺留的問題,除瞭涉及與香港證監會和解協議中的退款、補償內容,還包括如何撫慰投資者情緒等問題,這其中包括瞭幾十名像曹先生這樣通過轉售而加入其中的內地投資客。

  香港土地註冊處的資料顯示,雍澄軒賣出的360套房間,已有35間被平價或高價轉售。"接手者大部分是內地投資客。"曹先生表示,據他溝通聯絡,至少有40個單位為內地投資客直接或間接持有。"通過中介公司辦到這一點並不難。"

  沒想到傳聞是真的

  今年2月18日,農歷新年假期剛剛結束,長江實業突然宣佈,將葵湧雍澄軒酒店全數房間拆售。"雍澄軒酒店共涉360房間,首批推出65個,每平方英尺均價5236港元,入場費最低339萬港元。"Paul Muller告訴本報記者,因均價遠低於周邊商品住宅價格(合每平方米5236港元),第一批房間當晚全數賣出,套現約2.46億港元。

  然而,長江實業的單方面違約導致一手買傢被迫違約,這兩者是否須對二手買傢承擔責任?Paul Muller表示,需根據轉售合約的約定。"理論上二手買傢可向一手買傢追索賠償,而一手買傢則可以向長江實業追償,但如果長江實業的銷售合約中寫明'賣方有權單方面取消合約',那麼長江實業就無需承擔賠償。"他表示,"香港房屋轉售合約中往往會列明諸如"約定交易能否完成受制於一手買賣合約是否順利完成"這樣的條款,如果已經寫明,那麼二手買傢就無需擔心。"不過,對此解釋,曹先生表示無法接受。

  但僅僅數日後,長江實業就對此計劃改口。11月25日則正式公告分拆酒店於香港上市的安排延後。"當時,市場普遍認為是長江實業對市場沒有信心,特別是機構投資者的預期很低。同時,已有其打算將酒店套房業務改為直接出售予投資者的報道。"麥格理集團(香港)一位參與瞭長江實業此計劃第一輪詢價的投資經理向本報記者回溯道。

長江實業受挫集體投資計劃

  長江實業回應爭議的辦法是,采取瞭類似內地酒店式公寓的管理辦法來安撫購房者,比如曹先生稱長江實業承諾,"出租後的房間內若有損耗品需要更換,酒店代為處理"。但在另一方面,香港政府部門加入進來,香港地政總署在內的多個政府部門輪番調查此項交易計劃,特區政府、香港立法會等則通過媒體不斷提醒購房者這種物業和交易的不確定性風險。

  幾番博弈下來,盡管爭議依舊,但項目仍受到投資者偏好,地政總署等政府部門的法律條文無法對此項目適用。"但4月底開始,香港證監會開始根據《證券及期貨條例》,以集合投資計劃為標準審議此項目,據稱這是地產同行提供的方案。"前述麥格理投資集團(香港)投資經理向本報記者表示。

  香港證監會認為,雍澄軒拆售項目已經符合集合投資計劃的四個要素:這是一項就財產作出的安排;即使參與者有權就財產管理獲得咨詢或發出指示,但其對該財產並無日常管理;該財產整體上由運營該計劃的人(長江實業)或代表該人管理;計劃安排的目的是讓參與者能夠分享或取得財產管理產生的回報。

  "雍澄軒到底是一項財務產品抑或是一個物業?現在很難做出清晰定義。若是物業,香港證監會無權幹涉。若不是物業,隻是財務產品,為何又有銀行願意批出按揭?這需要立法會層面的解釋或高等法院的裁決瞭。"前述麥格理集團(香港)投資經理分析道。

  據記者調查,長江實業確實曾代表全體業主,用酒店的產權證件去貸款,然後內部分攤貸款。

  轉售內地投資客是更大麻煩

  雍澄軒360個房間獨立拆售一事,一方面是售價有可觀折讓,在香港市場賺足眼球;另一方面是買傢轉售時,因其不屬商品住宅項目,無須受額外印花稅和買傢印花稅等法律的監管,因而受到內地投資者關註。"這裡的印花稅法律,主要是指去年10月底特區政府為限制內地投資客而推出的一項稅則,其甚至直接導致瞭香港銀行地產按揭的提價。"梁美珍說。

  雍澄軒這個被包裝為"私人買酒店"的項目,已經占據香港財經媒體顯著位置三個月之久。從最初被列入長江實業酒店分拆上市計劃,到飽受業界與研究界爭議,再到被特區各種政府部門提示風險,終於在5月13日被香港證監會叫停。

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  爭議集合投資計劃

  "決定取消交易乃香港的地產大財團常用的行政性手段。若不取消交易,很大機會將與香港證監會對簿公堂,屆時若敗訴,既輸錢又輸形象,風險很大。""相反,取消交易退款可令主動權握在手,雖不排除小部分業主團結起來集體進行民事訴訟索償,但小業主一般財力有限,未必太敢於利用法律挑戰長江實業,估計大多會接受退款瞭事。"梁美珍分析道。

  "長江實業目前僅與香港證監會達成瞭和解協議,此項目仍將尋求變現路徑,所以還有很多故事會發生。"Paul Muller和前述麥格理投資經理都做出瞭如是分析。

  本報曾發函給長江實業,希望能聽到當事人對此事件的解釋,但截至記者發稿前,對方未作任何回應。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-27/14372232388.shtml
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吳以雄

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