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  如果你不信的話,此處往東坐車五六站地,過瞭6環,到瞭張傢灣鎮,紮堆的每平方米低於萬元以下的房子出現瞭。這些房子與北京其他商品房在外形上看不出有什麼異樣,不過他們本質卻完全不同:他們是沒有商品房產權證的小產權房。

  不過,一些專業人士說,這些並不是集體土地入市。

  這些房屋也不是沒有房本,也並非沒有交易費用。其房本由張傢灣鎮的大隊所發,買二手房目前均價在每平方米7000元-9000多元,僅為同類地區商品房房價的1/3~1/2,甚至低於同為東六環地區的河北燕郊商品房。

集體土地入市難同地同價 小產權房便宜仍未合法化

  比如深圳房地產研究中心主任王峰告訴記者,深圳的農民變成瞭城市居民,其集體土地都轉為瞭國有土地,所以在這些土地上的開發,都是國有土地開發,並沒有農民身份未變,在集體土地上進行建設開發的情況。

  信不信由你:回答是肯定的。

  廖洪樂由此認為,無論是集體土地,還是國有土地,其實本質都是使用權,房本上寫的所有權,也隻是房屋所有權,涉及到70年使用權。如果集體土地要入市,可以采用集體土地繳納70年租金辦法。

  艱難的同地同價

  記者在一些地方瞭解到,這個問題的確復雜。

  記者瞭解到,目前北京通州張傢灣鎮的小產權房出售者一般是村集體,這樣實際商業開發所得歸集體所有。同樣,第二次再交易,采取的是到鎮下邊的村大隊辦村產權證的辦法,一般一個需要6萬元。這類似契稅,看起來交易稅費也是已經歸集體所有。

  而這種農業用地轉為不同性質的國有用地,導致補償不同的情況,實際上在企業拿到土地時,完全變為瞭另外一回事。比如政府從農民手中獲得集體用地,經過給補償後,轉為國有用地,如果是進行房地產開發,房地產企業要出巨額資金購買,招拍掛的結果是政府獲得巨額土地賣地收入,目前每年為數萬億。但是進行工業開發時,實際上工業企業可能在土地上是零付款。

  中國社會科學院農業發展研究所宏觀室副主任李國祥認為,目前講同地同價,主要強調在農村,集體土地轉為國有建設用地時,由於性質不同,補償差距太大,需要調整。"比如同樣是地,如果是做高速公路,補償很低,因為說這是公益性的。如果是房地產開發,則補償要多些,但是農民想不通為什麼差距這麼大。"

  以深圳為例,有說法是,該市集體土地變成瞭建設用地,和國有用地同價。成都、重慶傳出消息說,農村集體用地復墾後,鑒於增加瞭耕地名義,對應"占補平衡"(占用耕地用於國有土地建設,則需要補充復墾增加同等面積的耕地)的原則,增加對應的國有建設用地面積,此拿出一個指標,即地票,可以進行交易。

  以上述的北京通州張傢灣鎮為例,其目前多個小產權房價格為每平方米7000元-9000多元,價格隻有周邊商品房的1/3~1/2,是因為其和在國有土地蓋的商品房差一個土地租金,其後者購房者向政府繳納瞭70年的土地租金。由於國務院發展研究中心提出瞭小產權房合法化的內容,今年以來,張傢灣多個小產權房項目漲價明顯,少則30%,多則50%。

  該種房屋與國土法提出"任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地", "建設占用土地,涉及農用地轉為建設用地的,應當辦理農用地轉用審批手續"的內容抵觸。這意味著進行商業樓盤開發,隻能走集體用地轉為國有用地後,再進行商業開發這一個路子。

  比如湖南長沙開福區福源花園小區為商品房,不在政府公佈的黃興北路拆遷范圍之內,但是政府以此處為棚戶區,且要修地鐵為由進行強拆。該處拆遷補償最初是每平方米6000多元,有的是8000多元、1萬多元不等,但是都與同等地段的其他土地補償不同。比如該小區對面的一傢企業房屋補償每平方米都超過瞭萬元。

  此前有消息說深圳、廣州、重慶等地已經進行瞭集體土地入市的試點,不過記者調查,實際上遠未到這一步。

  不過,這也產生一個新的問題。國有土地的所有權是國傢的,集體土地是屬於集體的,前者繳納70年土地出讓金交給國傢,後者如果繳納70年土地出讓金(租金)是該交給國傢還是集體,這個問題很難回答。如果是交給集體,則顯然地方政府無興趣,因為其沒有土地收入。

  所以盡管2胎銀行年息利率多少免費諮詢試算十七屆三中全會提出"逐步建立城鄉統一的建設用地市場,對依法取得的農村集體經營性建設用地,必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權,在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益",實際上集體土地直接入市,與國有土地享有平等權益,在全國並無任何實質性進展。

  福建漳州某村村委會成員介紹,目前該地農轉非用地賠償標準很不一樣,項目用地來說,分成工業用地和商業用地,工業用地賠償約為每畝4萬餘元,商業用地因為是可出讓用地賠償標準高些,每畝可達5萬餘元,而這個"餘"能餘多少,則和地域相關,一般靠近城鎮的土地賠償高些。



  所謂的小產權房,是指在農村集體土地上蓋的房子,這一部分是在農村宅基地上蓋的房子,一部分是在農村集體土地上蓋的安置房雲林口湖土地貸款,還有的直接在集體土地上建的商業房,直接用於銷售。小產權房,一般是指最後一種。

  比如在沿海等地,當地縣政府有時以國傢需要為由,直接將農民的地占用,補償幾乎沒有。農民告狀時,則以保密需要應付。

  而即便是一般的非保密需要的所謂的公益性土地用地,給農民的補償也非常低。

  北京還有每平方米1萬元以下的房子嗎?

  在所有農轉非用地中,充作道路設施、排水溝等公共用地的賠償最低僅為每畝3.1萬元。而2007-2010年裡,公共用地的賠償僅為每畝1.8萬多元。這與商業用地的補償差1倍。

  "這些賠償中並非每一分錢都能實打實的發放到村民手中,村委會手中擁有30%的定價自主權,各村的發放到村民手中的賠償也不盡相同。"這位前村幹部說。

  12日公佈的十八屆三中全會公報提出,要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制,建立城鄉統一的建設用地市場。

  此前陳錫文指出,征地補償低和城市房價高的一大原因是,目前工業企業用地價格太低,僅僅是平均土地價格的1/8-1/10。

  而記者也調查瞭解到,實際上同地不同價的情況,不隻是在工業用地和商業用地的不同,就是同為商業用地,差距也很大。

  農業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂認為,集體土地要入市,直接與國有土地同價,已經在一些地區試點,但是很快沒有下文。導致如此的原因是,地方政府擔心這會使得國有土地拍賣價格降低,使得土地財政受到影響。"目前要一步到位使得集體土地入市,難度很大。"他說。

  這使得該小區的居民忿忿不平。因為目前周邊房價每平方米都在萬元以上。"作為商品房,交瞭土地出讓金的,現在要搬遷,應該出更高的加錢,而企業房屋,還是土地劃撥的,並未交土地租金,反而補償更高。"一位福源花園小區居民說。

  農村土地直接入市存在難題

  而社會各界廣為關註的農村土地直接入市,比如小產權房合法化,仍存在難度。

  此前國務院發展研究中心提出的"383"改革建議,提出允許"農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場,形成權利平等、規則統一的公開交易平臺,建立統一土地市場下的地價體系"。但是在實際操作方面可能仍難度較大。

  農業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂認為,地方政府擔心賣地收入下降,這是其抵觸小產權房合法化,以及農村集體用地不能直接入市,實現農村集體用地、國有用地同地同價同權的原因。

  多名專傢向記者透露,即使要集體土地和國有土地同地同價,主要是在農用的集體土地征用為國有建設用地時,無論是公益性項目,還是商業項目還是工業項目,這應該是可以做到一個價格的。至於集體土地直接進入市場交易,和國有土地平起平坐,目前需要更高層次的設計和制度突破。

  盡管目前公佈的6環以外的商品房已經突破每平方米2萬,但是你到瞭地鐵八通線最後一站土橋,你就會發現好多人在推薦你買每平方米低於萬元的房子。

內容來自sina新聞

  之所以產生如此不同的價格,與目前的農村集體土地的價格與國有土地價格不等有關。盡管十七屆三中全會就已經提出農村集體經營性建設用地與國有土地享有平等權益,實際上5年多來沒有任何進展。

  這也就是說,目前小產權房已經從開發,到銷售,到辦證,形成瞭一個內部的封閉循環系統。不同的是,這些小產權房不能貸款,隻能一次付清。

  多名專傢認為,要集體土地直接入市,與國有土地同地同價同權,實現小產權房合法化,可能還需時日。因為這涉及到整個更高的政治制度改革和設計。

  鏈傢地產市場研究部分析師張旭告訴記者,像北京通州的小產權房很多,盡管不止是新房有銷售,就是二手房也有中介機構交易,但是國傢並未允許放開,所以大的機構仍不能涉及到這一塊。

  "小產權房雖然便宜,但是目前並未合法化,如果是租或者自住可以考慮,但是要交易存在太多的風險。"她說。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-13/09482493058.shtml
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吳以雄

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