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房地產政策近期密集調整 房企應以價換量

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-15/08355993904268627996107.shtml

??首先,盡管中國樓市是一個不完全的市場,但這個不完全的市場終究要接受市場供需關系支配性的影響,而這方面,目前關於全國樓市基本性的判斷是,市場總體格局已經從此前多年供小於求轉為供略大於求,部分地區甚至已出現供給明顯過剩現象。譬如有研究表明,截至2014年底,不包括在建面積的全國城鎮住房存量已超過232億銀行2胎 銀行2胎利息怎麼貸款比較會過件平方米,即使包含外來流動人口在內的城鎮常住人口的人均住房面積,也已達到34平方米。

內容來自sina新聞

??第三,目前出現的政策松動,仍然是一種有限度的松動。即使再退一步而言,譬如房貸政策進一步放松,但隨著利率市場化進程的加快、銀行自身商業化改造的加深,以及房地產作為抵押物的預期價格變化,都會在另一個方向上制約銀行配置房貸的意願,並最終影響到房貸實際投放的數量與價格。

??不過中國的房地產市場距離成熟尚有時日,高儲蓄背景下投資渠道的相對有限,則又在客觀上驅動投機、投資需求伺機而動。那麼,房地產市場會不會因為政策趨松老調重彈呢?答案顯然是否定的,依據在於:

??其次,排除總量過剩趨向,單以目前房價相對堅挺的一線城市而論,推動房價上行的動力也未必如想象中那樣歷久彌堅。其供需狀況以去庫存周期(待售面積/月銷售面積)來看,廣州(樓盤)在10 ~ 15個月之間,北京(樓盤)、上海(樓盤)和深圳(樓盤)則都在15個月上下波動。而業界認為,這一指標一般不宜超過10 ~ 12個月。此外,一線城市與其他城市不同的是,其短期政策取向尚未見“限購”松動的跡象,而長期政策取向則更需要服從於“嚴格控制特大城市人口規模”的總體部署。

??房地產政策近期迎來密集調整,其中包括二套房商業貸款首付最低降至四成,信義區二胎借款公積金貸款首套房首付降至兩成,二套房首付最低降至三成,個人所購普通住房對外銷售免征營業稅年限由5年以上降至2年以上,等等。

??商界有句戲言稱,“隻要站在風口,連豬都會飛”。現在,對於剛剛走出“黃金十年”的房地產企業(其實也包括“炒房團”)來說,必須認識到:自己曾經所站的風口已經過去,目前的房地產市場,跟風式、排浪式消費階段基本結束。因此,無論從其自身發展,或是消費者福利,乃至中國經濟長治(樓盤)久安計,都應該打消幻想,審時度勢,深入領會政策導向,充分把握政策機遇,通過以價換量,贏取長期平穩健康發展。

??這些政策變化符合房地產市場發展規律。畢竟,此前連續多年的緊縮性調控,本就屬於“房價過快增長”市況下的應急性幹預。而目前房地產市場一系列基本面變化,已經或者正在漸次落定,同時房地產投資與消費依然對穩增長、促民生具有較強正向作用,因此,這種變與不變的雙重判定,決定瞭房地產政策理當因時回歸到“鼓勵居民自住性、改善性住房需求,保持房地產長期平穩健康發展”的正常基調。

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吳以雄

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