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地產航母合生創展擱淺真相 遭遇調控轉型滯後
北京略博管理咨詢公司創始人田同生曾透露瞭這樣一個故事：2012年底，他在美國波士頓應邀參加萬科[簡介 最新動態]聚會，其間他向王石求證大約十年前說過的"萬科不是地產航母，合生創展[簡介 最新動態]集團才是中國房地產界真正的航空母艦"一言。王石笑談說這不過是當年對合生創展一句客套的恭維話而已。
"如果你不是航空母艦，即便是王石說你是，市場也認為你不是。"
歷經過往十年的房企龍虎鬥，今天，已經沒有多少人願意把合生創展視作"地產航母"瞭。
盛衰無常令人扼腕嘆息。回顧9年前，合生創展已成為首傢年銷售額過百億元的房企時，萬科還隻是地產界的一名"小弟"。2010年，萬科晉身"千億俱樂部"，然而在3年之後的今天，合生創展才剛剛將自己2014年的銷售目標定為200億元。
後來居上的遠不止萬科，在地產界"華南五虎"中，曾經的頭馬合生創展，也漸次被恒大地產[簡介 最新動態]、碧桂園、富力地產、雅居樂追趕並超越，差距開始變得明顯。
"合生創展起瞭個大早，但此後它的戰略錯誤接二連三。"中房協經管委副秘書長、蘭德咨詢總裁宋延慶這樣對《每日經濟新聞》記者評價道。
不過，對合生創展的過去十年，業界也有不同的聲音。房地產市場研究專傢、同創卓越總經理趙卓文更願意相信，朱孟依執掌的合生創展其實在下一盤很大的棋。他甚至認為，今天的合生創展並非業界悲觀預測的那樣。從企業轉型的角度看，合生創展目前的發展態勢或將是一個成功的案例。
業績篇
銷售下滑真衰還是"假摔"
今年一季度，在地產界"華南五虎"中，恒大地產實現銷售額185億元，位列全國第五；碧桂園以180億元位列第六；富力地產107億元，未進入前十名；雅居樂完成75億元差點跌出前二十強。相比之下，合生創展僅為25億元上下。
對於銷售額的疲軟，合生創展早前解釋稱，公司已走過瞭高速增長的階段，如今更傾向於精耕細作，尋求附加價值和優質資產驅動，絕不為求規模以價換量。
投身商業地產為時已晚房屋增貸2胎缺錢急用哪裡借錢
事實上，在過去數年房地產市場的起落動蕩中，合生創展並非無為。
《每日經濟新聞》記者發現，早在2006年年報中，合生創展就提及瞭商業地產，表示"本集團目前擁有用作商業用途的土地儲備，未來逐步開發寫字樓、購物中心等商業地產項目，相信商業地產項目將為本集團提供穩定的現金流和客觀的投資回報率，並在未來幾年成為本集團新的盈利增長點。"
然而這一計劃在此後的兩年內都未能坐實。合生創展真正進入商業地產，是在2009年。宋延慶對此表示，"2009年才進入商業地產，早都晚瞭，現在商業地產的泡沫已經很嚴重瞭。"
除瞭商業地產，在2007年年報中，合生創展又早早預警瞭市場可能存在的變化，明確提出要分散風險。當時，合生創展分別在惠州、寧波、中山、大連、秦皇島、太原等二線城市新增瞭土地儲備。合生創展表示，希望通過在這些地區的開發，分散該公司部分區域風險。然而直到2012年年報，上述策略依然沒有收到明顯的效果。
盡管如此，外界對目前合生創展的真實生存狀況還是存有爭議。
趙卓文對記者表示，"合生創展這麼些年在地產戰略方面有一些滯後，這是非常明確的，地產結構方面有些跟不上時代的發展。但我覺得像合生創展這樣的企業，目前已經是一個多元化企業瞭，不能單以做房地產這一塊的量來評估一個企業的發展。"
對此，前述房地產職業經理人也認為，合生創展在房地產銷售方面掉隊是真，但說它衰落，也許為時尚早。
在他看來，如果以體量來算，目前合生創展不如碧桂園這種企業，銷售收入不如恒大地產，品牌不如萬科，高端影響力不如星河灣[最新消息 價格 戶型 點評]。"但是很簡單，有兩點說明它還是貴族：一是眼光，核心還在售價過萬的城市；二是理念，堅持做大城市戰略，某種程度是走城市的剛需。"
曾有分析指出，在如今樓市調控政策持續趨嚴背景下，房地產全行業都面臨規模增長的天花板，合生創展一直學習香港長江實業的做法，具體表現為保持適度規模，但聚焦一線城市群深耕細作。這種"慢"模式更能基業長青。
歷年毛利率穩中有升
記者通過對比發現，在合生創展"高溢價、多囤地、慢周轉"的模式之下，盡管近年來在銷售額上與萬科、恒大地產等漸行漸遠，但與之相關的毛利率、負債率及囤地量指標一直保持在較為穩定的水平。
2001年~2012年這12年間，合生創展的毛利率分別為33%、37%、27%、32%、32%(年報烏龍說04年27%)、35%、40%、45%、42%、40%、46%和43%。最近幾年，在大多數房企選擇降價銷售的背景下，合生創展的毛利率卻不降反升。
盡管受累於土地溢價的紅利下降，合生創展也經常被曝資金鏈緊張，但多年以來，該公司的整體負債率一直在60%上下波動，相比之下，2012年年報披露的數十傢的上市房企的總資產負債率在70%以上，部分甚至超過80%。
CRIC研究中心企業課題研究組近期發文認為，手握大量一線城市土地資源的合生創展，其土地資源價值在上市公司中名列前茅，一旦遇上房地產市場形勢轉暖，土地價值便能轉換成對銷售業績的貢獻，合生創展將可能實現反超。
創業篇
崛起於世紀之交成立八年銷售額破百億
時勢造英雄
1992年，鄧小平南巡掀起二次改革之風，珠三角沿海的經商浪潮席卷而至，正是這一年，來自廣東梅州的朱孟依和朋友創立瞭合生創展。
20歲出頭掘到人生第一桶金
倘若要追溯朱孟依的生意史，最早可以回溯到上世紀80年代中期。彼時朱孟依所在的廣東梅州豐順縣城商業處於興起之初，不少人通過擺地攤做生意，但這類商業顯得粗放而散亂。
頗具慧眼的年輕人朱孟依看到瞭商機。公開資料顯示，在當地政府的支持下，朱孟依在豐順縣留隍鎮建起瞭第一條商業街，正是這條商業街，讓20歲出頭的朱孟依挖到瞭人生中的第一桶金。
此後朱氏兄弟以一個建築隊作為依托，從粵東來到廣州。由於有著獨到的市場洞察能力以及善於利用各種資源，朱孟依很快在廣州紮根下來。上世紀九十年代初，他又獲得香港永久居民身份。外界對於朱孟依通過何種渠道獲得香港居留權知曉甚少，但在那個年代，他的香港居民身份無疑是非常重要的--以港商的身份在內地投資，可以享受到多種政策優惠。
關於早期的朱孟依如何能不斷發跡，民間流傳著多個版本。1992年5月成立的葉劍英研究會，其成員大部分來自於廣東省政協、廣東省委黨校資歷較深的老一輩。但資料表明，時年33歲的朱孟依已位及研究會副會長。資料還顯示，1993年成立的珠江投資最初為葉劍英研究會名下的集體所有制企業，註冊資本僅280萬元，法人代表為朱孟依，成立當初並沒有房地產經營業務。
顯然，朱孟依在開啟大業之初，就極具眼界。
1992年成立合生創展後，按照當時國傢規定，除投標及投地外，合生創展沒有獨資開發房地產的資格。朱孟依於次年在廣州註冊成立瞭珠江投資。外界後來把朱孟依運營兩傢公司的手法稱為"珠聯璧合"，合生創展做房地產營銷，珠江投資做前期拿地，兩套班子一套人馬。除此之外，發展初期就堅持高端定位也為合生創展迅速在市場上樹立良好的口碑和品牌效應鋪平瞭道路。
"珠聯璧合"令其一路高歌猛進
"在(上世紀)九十年代，一開始就堅持高端定位，應該說合生創展具有非常長遠的眼光。"一位要求匿名的國內房地產職業經理人對《每日經濟新聞》記者說，畢竟那是房地產市場啟動初期。
1998年，合生創展在港交所上市，但直到2002年，也就是成立10年之後，它才開啟邁出廣州的第一步。2002年1月，其宣佈參與在北京和天津地區的4個大型項目，總投資額約為8.2億港元。
在時任合生創展董事總經理兼總裁謝世東眼裡，2002年他們成功跨越瞭新的裡程，這主要體現在跨地區拓展取得成果。合生創展在2002年年報中表明瞭其一線城市戰略，"一線城市擁有龐大的人口，經濟發展舉足輕重，人均收入亦較高，此等因素有助推動當地的購買能力。此外，都市化發展步伐急促，中產階層不斷膨脹，居民不斷追求都市化生活之優質產品和服務，均是位處此等城市且具良好策劃之項目深受歡迎的重要原因。"
2000年，合生創展先於國內其他房企，一舉突破百億元的年銷售額，真正迎來瞭其創立以來的"巔峰時刻"。
調控篇
受限大城市調控"地產航母"擱淺
2004年之後，伴隨著國內房地產市場的逐漸升溫，合生創展的營業額一直穩步增長。隻不過在增速上，它在此後幾年落後於競爭對手們，直至掉隊。
經營模式失誤致掉隊
《每日經濟新聞》記者梳理合生創展年報發現，其2004年~2010年的營業額分別為44.50億港元、61.34億港元、69.20億港元、111.31億港元、107.75億港元、112.25億港元和143.79億港元。
很顯然，除2008年受金融危機影響稍有影響，合生創展的年度營業額一直處於上升階段。真正的急劇下降出現在2011年，當年其實現營業額僅80.08億港元，溢利14.08億港元，後者較2010年的62.93億港元大降超過77%。而這種狀況直到去年仍未出現明顯改觀。
"最直接的因素，就是房地產調控。2010年'新國十條'出來，此後調控風暴對準高價位住宅市場，無論限購還是限價，合生創展都剛好處在風暴眼。"上述要求匿名的房地產職業經理人說。
合生創展在當年年報中也坦承，"2011年，受限於一、二線城市嚴厲的市場調控，市場形勢迅速逆轉。"
不過，全國房地產經理人聯盟理事、京漢置業品牌與客戶總監趙四海更傾向於認為，合生創展形勢的真正逆轉早於2011年。
"生於憂患死於安樂，領先容易讓人麻痹。它錯過瞭2008年調控後的一輪大發展。"趙四海對《每日經濟新聞》記者說。
一直以來，合生創展奉行大盤開發和高端精品模式，采取"高溢價、多囤地、慢周轉"的策略。或許由於這種模式的特性所致，在最近幾年房地產市場環境不斷變幻的過程中，合生創展的應變能力顯得不足。
以"多囤地"為例，記者統計發現，2000年，合生創展土地儲備數據隻有442.20萬平方米，2003年升至1000萬平方米之上。2009年至今，這一數據一直穩定在3000萬平方米之上，去年年底的最新數據為3324萬平方米，"夠集團未來5~7年開發之用。"合生創展高層曾多次在公開場合這樣解釋他們的"多囤地"策略：未來地價的漲幅將超過房價。
"2011年之前，土地漲幅比較快，大傢都坐享土地升值紅利，每年地價能漲30%~40%，"宋延慶說，相比之下，當時如果一個項目開發需要幾年的話，開發商的凈利潤才10%多，"但2011年以後，可能是限購以後，市場發生瞭比較大的變化，土地溢價越來越低瞭，資金成本卻是越來越高的。當土地溢價低於資金成本的時候，土地是虧的。"
在趙四海看來，"高溢價、多囤地、慢周轉"的模式本身沒什麼問題，問題是高溢價是來自於土地溢價還是產品溢價，本來慢周轉可以出精品、出作品，可以產生高品質、高利潤，但是如果最後發現大傢都躺在土地溢價上吃老本就虧大瞭。
"依賴土地溢價，很多企業都是如此，但是這些企業往往是中小企業，是專業能力較弱的企業所為。龍頭企業、追求基業常青的企業絕不能有這樣的戰略和思想。"趙四海向《每日經濟新聞》記者補充道，"取法其上得乎其中，取法其中得乎其下，依賴土地溢價絕對是取法其下。戰略和思想的落後危害巨大，這樣的模式將讓企業失去動力和創新能力，自然也就失去瞭競爭力。"
高管頻換拖累公司發展
宋延慶認為，合生創展之所以掉隊，主要可以從兩個方面尋找原因。
首先，合生創展產品的定位還是偏高端，因此受限購等調控政策影響比較大，而且合生創展的佈局主要是在北京、上海等沿海一線城市，近幾年這些城市的限購政策執行得比較嚴格，"如果戰略不隻是高端的話，就不太受外因影響瞭。"
其次，受調控政策滯銷以後，合生創展高溢價的營銷策略犯瞭房地產的一個大忌。宋延慶表示，"對於房地產企業來說，'三率高'，收益率才是真的高。如果周轉率不高的話，杠桿率肯定低，三率乘出來的收益率就低瞭。萬科、恒大、中海都走快周轉之路，合生創展隻追求高溢價的話，別人10個億當100億用，它10個億隻能當8個億用。"
不過，近期接受記者采訪的多位房地產業內人士更願意認為，合生創展掉隊，深層次的原因是在於人。
前述房地產職業經理人就表示，合生創展傢族化企業運營能力欠佳，老板對職業經理人沒有充分信任，導致總裁職位數次易主，人員的不穩定進而影響瞭企業的運營能力。
過去10年，先後有四任行政總裁"出走"合生創展，分別為謝世東、武捷思、陳長纓和薛虎。伴隨著每一任高管的離開，外界關於"雙方理念不合，老板不放權"的猜測從未消停。
深圳市遠大前程企業管理顧問有限公司是一傢房地產行業的獵頭公司。曾有多位合生創展高管通過該公司進行跳槽。據遠大前程總經理卓志建介紹，據那些選擇從合生創展離職的房地產高管稱，離職的主要原因是"往上發展難，(被)提拔的機會不多。"
隨著合生創展的掉隊，朱孟依個人也從富豪榜上直線下降。2005年曾以14.3億美元的身傢排名當年福佈斯中國富豪榜第二位的他，在2012年的一份最新排名中，已經降到瞭百名開外的第159位。
轉型篇
參股保險謀多元化發展
然而現實似乎遇到難題
"我覺得目前在中國房地產行業裡，一些企業是發展很快的，像萬科、恒大地產等。另外一些企業，跟它的資源有關系，所以它的發展可能會不一樣吧。"趙卓文向《每日經濟新聞》記者表示，合生創展原來的關系、背景等都不錯，"前兩年出瞭一些事情之後，可能也不能這麼做瞭。"
疑涉黃光裕案公司澄清
趙卓文所說，其實是事發於2009年的朱孟依被傳涉黃光裕案。
當年2月，香港媒體率先報道，合生創展掌門人朱孟依，"傳因涉黃光裕案近日被內地公安部門限制出境。"
盡管上述報道刊發之後，合生創展就緊急發佈公告，稱有關該公司主席朱孟依被調查及限制出境的媒體報道"並無事實根據"。但這這份簡短的公告並未打消外界的質疑。
其後此事未有來自權威渠道的消息發佈，直到2009年年底，朱孟依才正式現身合生創展旗下一個上海項目的奠基儀式上。
投身金融謀轉型
一位長期關註合生創展的廣東媒體人士表示，從近幾年的態勢看，朱孟依對房地產似乎有闌珊之意。"房地產行業比較混亂，一些關系也盤根錯結。"他說。
2011年5月初，保監會對珠江人壽的籌建作出同意批復。公開資料顯示，在發起成立珠江人壽的5傢廣東本土企業中，有3傢是朱孟依及其傢族珠江系的成員企業。
更早之前，朱氏兄弟就已經加大瞭對金融領域的發力。比如，朱孟依胞兄朱拉伊的新南方集團是廣州農商行的第六大股東，持股數為1.8億股，持股比例為2.62%。新南方集團則間接在廣州農商行、北京農商行等多傢機構中浮現身影。
"朱氏兄弟在其他領域賺的錢不比房地產少。"在前述房地產職業經理人說，朱孟依淡出房地產不是沒有可能，但勢必會經歷一段較長時間的轉型。
接受《每日經濟新聞》記者采訪的趙四海則表示，合生創展重視金融合情合理，而且它也有這個能力和資源。但金融和房地產密不可分，相輔相成，合生創展不會也不應該不重視房地產。不過，推動和解決一切的關鍵點在於老板朱孟依的思維與意志。
趙卓文也表示，拋開外界的種種傳聞不說，合生創展後續發展的側重點都將跟老板的性格有關系。"朱孟依還是房地產界的第一代企業傢吧，跟王石一樣，還有碧桂園的楊國強等等，第一代企業傢能做到現在的其實不多瞭。這些企業傢現在基本上也到瞭'奔六'的年齡瞭，在目前一個新的形勢發展下，(他們)是否繼續有這樣的能力，或者說還是否適合繼續在這個位置上去做呢，我覺得恐怕是值得探討的。"
但他對合生創展的看法相對樂觀。據他稱，合生創展目前是多元化發展，持有的物業也比較多瞭，它可能有意識地放慢瞭在房地產領域的開發速度。再者，合生創展也許不是完全按照"合生"這個品牌去做瞭，比如還有"珠江"品牌。從企業轉型的角度看，合生創展目前的發展態勢或將是一個成功的案例。
"畢竟中國的房地產目前處於一個很不正常的增長速度，比如像萬科這樣的增長速度，一年百分之十幾甚至幾十，我覺得是非常規的，如果你領導一個這樣的企業做到這樣的業績，隻能說明你膽子大瞭。你也可能拐點一來，就死得很快的。"趙卓文解釋說。
趙四海則向《每日經濟新聞》記者透露，據他瞭解台中貸款代辦公司二胎年息，合生創展目前正在招兵買馬，下一步估計會有大動作。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-29/16472235288.shtml
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